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《住房租賃條例》近日正式公布施行，是中國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)。清華大學五道口金融學院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布了《2024-2025 年住房租賃行業(yè)發(fā)展報告白皮書》。清華大學五道口金融學院副院長、房地產(chǎn)與金融科技研究中心主任張曉燕在分析行業(yè)趨勢時指出，作為我國住房租賃行業(yè)的首部行政法規(guī)，該條例的出臺成為住房租賃市場發(fā)展的里程碑事件，不僅為租賃雙方合法權益保護提供了專門法律依據(jù)，更將推動地方層面租房租賃專門立法的加速落地，為我國住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動力。
以下根據(jù)新華網(wǎng)采訪綜合整理：
我國經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程，在此過程中，人口在城鄉(xiāng)與城市間的大規(guī)模遷徙形成了龐大的流動人口群體，進而構建起擁有2.6億租賃人口的市場基本盤。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展變遷，租賃需求呈現(xiàn)出新的特征：一方面，因處于不同家庭生命周期，租客對戶型、配套等的需求不盡相同，推動租賃需求向多層次、多元化方向發(fā)展；另一方面，不同租客群體的需求又存在共性，即租賃需求從“有房租”向“租好房”轉(zhuǎn)變，對租賃房屋品質(zhì)和服務的要求顯著提升，居住舒適性與居住體驗成為核心關注點。
從租客群體特征來看，住房租賃市場中家庭型租客年齡持續(xù)增長，占比穩(wěn)步提升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021-2024年重點40城租客平均年齡逐年上升，從2021年的32.7歲增至2024年的34.1歲 ，其中35歲以上租客占比在2024年達到37.2%。這一群體選擇租房的原因多為延遲購房、子女上學需求或改善居住條件等。
在租客居住偏好層面，地段交通、房屋維修及租后服務成為關鍵影響因素。具體而言，租客在租住選擇中最關注的三大因素依次為通勤與出行便捷性、房屋設備設施完善度、租后服務質(zhì)量。相關調(diào)研顯示，房屋維修問題頻發(fā)與租后服務品質(zhì)不佳是租客的主要居住痛點。同時，租客對租住品質(zhì)的需求不斷升級，2024年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從長期租房角度出發(fā)，租客最期待的是更高水平的房屋設備設施、更多元的戶型選擇、更完善的住房管理維護服務以及智能化家居配置。此外，分散式機構化房源憑借居住條件更穩(wěn)定、租后服務品質(zhì)更統(tǒng)一（有效降低個人業(yè)主房源的服務方差），獲得了更多租客的青睞。
從供應體系來看，分散式租賃住房仍是我國租賃市場供給的主要形式。2015年以來，我國住房租賃市場經(jīng)歷了兩輪供給增長浪潮：第一輪供給增長以租賃品質(zhì)升級的非理性繁榮為特征，2016年起，大批房企、中介公司、酒店及創(chuàng)業(yè)者在資本加持下涌入長租領域，部分機構為追求規(guī)模擴張采用高價收房的競爭策略，導致房源端出現(xiàn)惡性競爭，2019年后眾多企業(yè)因資金鏈斷裂陸續(xù)退出市場；第二輪供給增長則以中長期結構性供給增加為特征，新增商品房通過“住房過濾”效應轉(zhuǎn)化、保障性租賃住房新增入市以及“售轉(zhuǎn)租” 等渠道，共同推動租賃房源供應量大幅增加，重塑了住房租賃市場的供應格局。
從供應主體來看，我國租賃住房供給形成了個人租賃與機構租賃并存的模式。其中個人租賃房源基數(shù)遠超機構租賃房源，據(jù)統(tǒng)計，2024年我國總體租賃住房套數(shù)為9100萬套，個人租賃房源占比超過八成。
從房源特征來看，住宅市場的 “向下過濾” 效應明顯，租賃房源供應中老舊小區(qū)占比偏高。隨著每年大量新增商品房入市，相當數(shù)量的老舊房源進入租賃市場；同時，租賃人群更偏好市中心及交通便利的區(qū)域，而這些區(qū)域恰好老舊房源較為集中。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年全國重點40城租賃房源供應中，房齡15年以上的房源占比達52.1%；分城市能級看，一線城市15年以上老舊房源占比高達68.2%，顯著高于二三線城市。綜合來看，我國住房租賃市場當前呈現(xiàn)出 “主體分散、市場短期化、租期混亂、設施陳舊” 的突出特征。
從國際經(jīng)驗來看，美國和英國的租賃住房專業(yè)運營管理服務已發(fā)展成熟。在機構化比例方面，兩國均有超半數(shù)業(yè)主選擇使用托管或資管服務，其中美國為52.7%，英國為51.2%。未來，我國住房租賃市場的機構化、專業(yè)化運營將成為發(fā)展趨勢，其核心價值在于為業(yè)主提供專業(yè)管理服務，為租客提供規(guī)范租后服務。機構化模式依據(jù)房屋產(chǎn)權、租賃權及代理權的差異，可分為重資產(chǎn)自持、中資產(chǎn)包租、輕資產(chǎn)托管三類。其中，輕資產(chǎn)托管模式是指業(yè)主委托專業(yè)租賃機構代為面向租客提供租賃服務，房屋租賃收益歸業(yè)主所有，專業(yè)租賃機構則通過提供服務獲取收益；在此模式下，專業(yè)租賃機構受產(chǎn)權人（出租人）委托代理房屋租賃事宜，業(yè)主保留房屋租賃權。
當前，租賃行業(yè)存在低毛利的特性 ，這也使得輕資產(chǎn)托管服務雖然成為主流模式，但必須依賴規(guī)模化與效率化。只有大型機構長期投入精力在規(guī)模拓展和效率提升上深耕細作，才能夠讓服務具備穿透性，切實滿足市場需求。
在行業(yè)發(fā)展浪潮中，住房租賃企業(yè)持續(xù)迭代商業(yè)模式，呈現(xiàn)向“輕”“重”兩極分化的發(fā)展態(tài)勢。其中，重資產(chǎn)模式以集中式項目開發(fā)、長期資本投入為核心特征，通過持有房源所有權實現(xiàn)對居住品質(zhì)的深度把控，更適合資金實力雄厚的企業(yè)布局；而輕資產(chǎn)托管模式則通過整合分散化房源、提供標準化服務，以“租金平進平出 + 服務收費”的透明機制，覆蓋從租客精準匹配、租金代收代繳到日常維修維護、租賃糾紛協(xié)調(diào)的全周期服務。這種模式既有效保障了業(yè)主的資產(chǎn)收益權益，又精準滿足了租客對優(yōu)質(zhì)租后服務的核心需求，正逐步成為住房租賃企業(yè)的主流選擇，推動行業(yè)價值邏輯發(fā)生深刻重塑。
輕資產(chǎn)托管模式的核心優(yōu)勢之一在于推動服務透明化，并為客戶提供更豐富的品質(zhì)化服務選擇。其創(chuàng)新內(nèi)核在于徹底摒棄了傳統(tǒng)“二房東”吃差價的盈利模式，業(yè)主最終到手租金為租客實際支付金額扣除合理租務服務費后的凈額，收支明細清晰可溯。在此模式下，輕資產(chǎn)托管機構為實現(xiàn)可持續(xù)盈利，具備更強的驅(qū)動力去深度拆解、精準挖掘市場租賃需求，進而持續(xù)升級租賃產(chǎn)品體系與服務標準，形成“需求 - 服務 - 盈利”的正向循環(huán)。
該模式更直擊業(yè)主出租痛點，通過釋放優(yōu)質(zhì)房源優(yōu)化市場供需關系。針對業(yè)主普遍面臨的“自主出租耗費精力、租金收益不穩(wěn)定、委托傳統(tǒng)二房東缺乏信任”等難題，輕資產(chǎn)托管機構提供從租客搜尋篩選、租賃交易簽約、租金按時收取到租后全程管理的一站式服務；同時會對房源的居住環(huán)境、安全設施及基礎設備進行標準化優(yōu)化與配置，全面改善房源品質(zhì)，并為業(yè)主提供租金保障、資產(chǎn)安全等風險兜底服務。這些舉措有效提升了業(yè)主的出租意愿與滿意度，促使更多閑置房源進入規(guī)范化租賃市場，緩解供需結構性矛盾。
隨著租賃機構向輕資產(chǎn)托管模式迭代，其與用戶的關系已從過去的“零和”關系轉(zhuǎn)為“正和”關系。機構不再依賴單純追逐租金高溢價與用戶爭利，而是依托托管服務路徑，將傳統(tǒng)的租賃中介關系升級為深度綁定的租賃服務關系。用戶在此過程中獲得多重價值：一方面，無論是業(yè)主還是租戶，都能享受到機構化運營帶來的更穩(wěn)定租賃保障與更優(yōu)質(zhì)的租后服務體驗；另一方面，雙方均可分享租金穩(wěn)定性帶來的現(xiàn)金流“增值紅利”——業(yè)主通過長期穩(wěn)定出租獲得更持續(xù)的資產(chǎn)回報，租戶則借助靈活的支付方式減輕租金集中支付壓力。
展望未來，輕資產(chǎn)托管模式必將成為“大租賃時代”的主流發(fā)展方向，也將為安全高效盤活居民自有分散式租賃房源提供重要抓手。在行業(yè)監(jiān)管層面，該模式將大量私人業(yè)主房源納入專業(yè)機構的規(guī)范化運營體系，使政府能夠更精準地掌握市場動態(tài)、更有針對性地應對潛在問題，從而促進政府與機構間形成良性互動的監(jiān)管生態(tài)，為住房租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎。
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