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眾籌作為一種兼具低成本和高效率的新興融資方式，與房地產(chǎn)行業(yè)的大額融資需求有高度的契合性，房產(chǎn)眾籌模式因此而發(fā)展勢(shì)頭迅猛。本文將結(jié)合國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)眾籌發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房產(chǎn)眾籌商業(yè)模式作出類型化的分析，探討其中涉及的法律問(wèn)題，以期使這種商業(yè)模式能夠在我國(guó)健康發(fā)展，更好地發(fā)揮其效用。
眾籌以驚人的速度席卷房地產(chǎn)行業(yè)，成功吸引到來(lái)自各方的眼球。這種互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融的跨界模式既降低了地產(chǎn)商的營(yíng)銷成本、解決了其融資困難，又滿足了房地產(chǎn)投資者的投資需求，還促進(jìn)了新興網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的發(fā)展，帶來(lái)了多方共贏的效果，具有商業(yè)上的合理性，但其中涉及的法律問(wèn)題也亟待明晰。
一、何為房產(chǎn)眾籌？
美國(guó)網(wǎng)站Fundrise在2012年12月率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)，誕生了"房產(chǎn)眾籌"模式。房產(chǎn)眾籌可以簡(jiǎn)單理解為與房產(chǎn)相關(guān)的眾籌項(xiàng)目，指房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目放置到網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺(tái)上，經(jīng)過(guò)網(wǎng)站注冊(cè)的投資者登錄平臺(tái)瀏覽相關(guān)信息，尋找感興趣的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，當(dāng)籌資金額達(dá)到預(yù)期目標(biāo)時(shí)眾籌項(xiàng)目宣告成功，所籌得的資金將被打入指定賬戶，投資者自此將收到有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)展情況的最新消息，最終促成房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，獲得該房產(chǎn)的所有權(quán)或者獲得投資收益的現(xiàn)金分紅如租金等。這種參與人實(shí)質(zhì)上獲取財(cái)產(chǎn)權(quán)、對(duì)項(xiàng)目的高參與度和對(duì)管理信息的知情權(quán)是其與房地產(chǎn)金融的另一熱點(diǎn)REIT（Real Estate Investment Trust，房地產(chǎn)投資信托基金）的主要區(qū)別。
縱觀國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)眾籌發(fā)展現(xiàn)狀，房產(chǎn)眾籌包括眾籌買地、眾籌買房、眾籌權(quán)益等，涉及的房產(chǎn)項(xiàng)目包括海外房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及住宅公寓等。而從認(rèn)籌人最終從項(xiàng)目中獲得的回報(bào)來(lái)看，房產(chǎn)眾籌可簡(jiǎn)單分為消費(fèi)型房產(chǎn)眾籌和投資型房產(chǎn)眾籌，因而可以說(shuō)房產(chǎn)眾籌是一個(gè)集消費(fèi)與投資于一身的新型商業(yè)模式，給了有意置業(yè)或投資房產(chǎn)的公眾更多選擇的空間。
消費(fèi)型房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的認(rèn)籌人旨在獲得房屋建成后的產(chǎn)權(quán)，這看似是一種消費(fèi)行為，但因眾籌模式本身的"去中心化"（即省去了中間環(huán)節(jié)的一系列成本）特點(diǎn)，這種行為在本質(zhì)上也具有一定的投資屬性。開發(fā)商在立項(xiàng)之初提前鎖定"購(gòu)房人"，并利用"購(gòu)房人"的認(rèn)籌資金來(lái)支持房屋開發(fā)建設(shè)的過(guò)程，使房產(chǎn)眾籌很可能顛覆傳統(tǒng)的"立項(xiàng)--設(shè)計(jì)--施工--驗(yàn)收--交付使用"房地產(chǎn)開發(fā)模式，成為一種商業(yè)創(chuàng)新，但同時(shí)也面臨著對(duì)傳統(tǒng)審批流程規(guī)定的違反。而投資型房產(chǎn)眾籌則針對(duì)旨在獲得投資份額上收益（如轉(zhuǎn)賣差價(jià)的分紅、租金收益等）的投資人而設(shè)計(jì)，這解決了房產(chǎn)投資金額龐大的問(wèn)題，不失為一種好的投資方法，具備商業(yè)上的合理性。但其面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目發(fā)起人擅自發(fā)行股票的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，法律上的合規(guī)性仍值得探討。
二、房產(chǎn)眾籌商業(yè)模式類型化及法律問(wèn)題初探
此部分將結(jié)合國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)眾籌的現(xiàn)狀，對(duì)其中較為典型的幾種模式涉及到的法律問(wèn)題進(jìn)行分析。
（一）消費(fèi)型房產(chǎn)眾籌--以預(yù)先團(tuán)購(gòu)式為例
消費(fèi)型房產(chǎn)眾籌，顧名思義，指基于投資者的消費(fèi)目的而發(fā)起的房產(chǎn)眾籌。這種消費(fèi)目的并非一定限于對(duì)房產(chǎn)的剛性需求，只是從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，認(rèn)籌者認(rèn)籌的目的在于最終享有房屋的所有權(quán)，而不是為了獲取一定比例的投資收益。這種模式的典型代表是"預(yù)先團(tuán)購(gòu)式"房產(chǎn)眾籌，除此之外，以獲得房屋產(chǎn)權(quán)為目的的眾籌建房也當(dāng)屬此類，但受制于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)流程的嚴(yán)格審批，眾籌建房目前可發(fā)揮的空間并不大，因此，本部分以較為典型的"預(yù)先團(tuán)購(gòu)式"房產(chǎn)眾籌為例進(jìn)行分析。
1、模式介紹
所謂"團(tuán)購(gòu)"，就是團(tuán)體購(gòu)物，消費(fèi)者通過(guò)聯(lián)合起來(lái)，加大與商家的談判能力，能夠求得購(gòu)買商品的最優(yōu)價(jià)格。同時(shí)，根據(jù)薄利多銷的原理，商家也愿意給出低于零售價(jià)格的折扣和單獨(dú)購(gòu)買不能得到的服務(wù)，以期擴(kuò)大銷售市場(chǎng)和提高營(yíng)業(yè)額。有些房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中涉及的房產(chǎn)是理想化或者是在建的項(xiàng)目，還不能稱之為商品，甚至因?yàn)槠渫诘禺a(chǎn)商拿到房屋預(yù)售許可證之前發(fā)起而連"預(yù)售"都不能構(gòu)成，只能說(shuō)是對(duì)房產(chǎn)建成后的團(tuán)購(gòu)名額的提前預(yù)定，因而叫做"預(yù)先團(tuán)購(gòu)式"。這種模式更多地是為了滿足市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的剛性需求，但因其優(yōu)惠幅度較大，也不排除相當(dāng)一部分人因看好房產(chǎn)的升值空間而選擇認(rèn)籌。而對(duì)于地產(chǎn)商而言，利用折扣期房把營(yíng)銷前置，在項(xiàng)目開發(fā)前期就可以獲得充足低廉的運(yùn)營(yíng)資金，可以達(dá)到降低融資成本的效果。
按照眾籌模式的劃分，此種模式基本上可歸為預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，提供資金的公眾不以獲得未來(lái)投資回報(bào)為目的提供資金，雖未明確為產(chǎn)品（房屋）預(yù)購(gòu)（或者是預(yù)定），但付款人的目的在于項(xiàng)目成功、獲得產(chǎn)品（房屋）消費(fèi)。區(qū)別于普通的預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中的"產(chǎn)品"是價(jià)值巨大的房屋，并且與普通商品不同，房屋的預(yù)售需要嚴(yán)格符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，因此，對(duì)于預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型一般產(chǎn)品的眾籌參與者來(lái)說(shuō)，他們籌得的是產(chǎn)品本身，而對(duì)于預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型房產(chǎn)眾籌的參與者來(lái)說(shuō)，他們往往籌得的只是享受優(yōu)惠購(gòu)房資格的"期權(quán)"，只有待到項(xiàng)目進(jìn)行到一定階段符合房屋預(yù)售條件時(shí)，眾籌參與者也就是期權(quán)權(quán)利人才有權(quán)行使期權(quán)，繳足房款，以優(yōu)惠的價(jià)格獲得房屋產(chǎn)權(quán)。這種對(duì)"期權(quán)"的眾籌并不影響其歸屬于預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)認(rèn)籌人來(lái)說(shuō)，行使期權(quán)以優(yōu)惠的價(jià)格獲得產(chǎn)權(quán)才是他們的最終目的，只不過(guò)這種目的的實(shí)現(xiàn)被現(xiàn)有政策切斷了。
2、法律問(wèn)題
（1）對(duì)房屋預(yù)售規(guī)定的規(guī)避？
不同于普通商品，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其從開發(fā)建設(shè)到銷售都要受到國(guó)家的嚴(yán)格管控，認(rèn)籌人預(yù)先支付的一小部分資金能否理解為預(yù)付的房款？如果答案是肯定的，房屋在未達(dá)預(yù)售條件的情形下收取房款，則涉嫌違反國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售的有關(guān)規(guī)定。
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，將會(huì)使善意購(gòu)買人遭受嚴(yán)重?fù)p失；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；（4）已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。據(jù)此，只有同時(shí)滿足以上條件，地產(chǎn)商才有預(yù)售商品房的資質(zhì)，才有合法依據(jù)收取房屋預(yù)付款。
綜合以上規(guī)定，開發(fā)商滿足預(yù)售條件的最早時(shí)間點(diǎn)為第三階段中，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間時(shí)（工程約進(jìn)行四分之一時(shí)）。因此，以此為節(jié)點(diǎn)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的各階段，預(yù)先團(tuán)購(gòu)式房產(chǎn)眾籌在法律上合規(guī)和可操作的安排建議為：
A．在立項(xiàng)之前，因不確定因素過(guò)多，在此模式下不應(yīng)作出任何籌資安排；
B．自立項(xiàng)到取得預(yù)售許可之前的階段，可以融資為目的發(fā)起眾籌，但籌資金額應(yīng)與該優(yōu)惠購(gòu)房期權(quán)的價(jià)值相匹配，不能過(guò)高超出該期權(quán)價(jià)值或接近于房屋的全部?jī)r(jià)值，否則會(huì)構(gòu)成提前預(yù)售、變相買賣商品房。當(dāng)然，這里存在期權(quán)價(jià)值如何確定的問(wèn)題，在這一點(diǎn)上，這里的期權(quán)價(jià)值與平常所說(shuō)的"定金"相似，可以結(jié)合市場(chǎng)供需狀況參照確定為總價(jià)的5%-20%較為適宜。除此之外，還應(yīng)當(dāng)注意資金的第三方（銀行）托管，絕對(duì)避免開發(fā)商與認(rèn)籌人的直接資金往來(lái)，以區(qū)別于房屋價(jià)款的給付；
C．自預(yù)售許可到銷售許可階段，可以房屋的全款為籌資金額發(fā)起，但應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4項(xiàng)的規(guī)定同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，以保障預(yù)售階段資金的安全；
D．獲得銷售許可以后，可以房屋的全款為籌資金額發(fā)起，但這時(shí)開發(fā)商已經(jīng)不涉及到融資的問(wèn)題，眾籌平臺(tái)僅僅起到了一個(gè)連接作用，更傾向于營(yíng)銷式的團(tuán)購(gòu)，而不再是傳統(tǒng)意義上的眾籌。
（2）資金安全嗎？
資金安全主要包含兩個(gè)方面，一是投資者認(rèn)購(gòu)了一個(gè)購(gòu)房期權(quán)，到期如果不選擇置業(yè)，能否收回認(rèn)購(gòu)期權(quán)本金的問(wèn)題；二是平臺(tái)本身是否會(huì)對(duì)認(rèn)購(gòu)的資金安全作出擔(dān)保以及是否會(huì)挪用資金用作它途的問(wèn)題。
眾籌在我國(guó)發(fā)展迅猛，平臺(tái)資質(zhì)和水平良莠不齊，外加目前監(jiān)管上的缺失，籌集到的資金往往缺乏安全保障，因此，對(duì)平臺(tái)和第三方資金托管單位資質(zhì)的嚴(yán)格審查顯得格外重要。
（3）如何防止合同欺詐？
由于房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目都是線上公開進(jìn)行的，是對(duì)未來(lái)的投資，平臺(tái)對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的信息披露是否準(zhǔn)確、各項(xiàng)描述是否真實(shí)是保障投資者權(quán)益的關(guān)鍵，在目前監(jiān)管缺失的前提下，平臺(tái)的自律顯得格外重要。以平安好房為例，其對(duì)上線的所有地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目都有嚴(yán)格要求，專家評(píng)審委員會(huì)由財(cái)務(wù)、金融、法務(wù)、審計(jì)專業(yè)人士組成，會(huì)對(duì)眾籌人或機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信用、背景、預(yù)期收益、還款能力評(píng)定、有無(wú)擔(dān)保、法律風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審核，只有全部審核通過(guò)眾籌項(xiàng)目才能上線。目前項(xiàng)目審核通過(guò)率嚴(yán)格控制在20%以內(nèi)，這在一定程度上有助于欺詐的防止。
而在國(guó)外，以Realty Mogul為例，關(guān)于項(xiàng)目的地點(diǎn)、投資房產(chǎn)的類型和收益模式，RealtyMogul平臺(tái)上會(huì)給出詳細(xì)的投資和收益數(shù)據(jù)，用圖表化的直觀模式呈現(xiàn)給客戶。未來(lái)還將通過(guò)連接LinkedIn上的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)，為用戶提供詳細(xì)全面的房地產(chǎn)資料并且將會(huì)擴(kuò)展業(yè)務(wù)幫助用戶能參與所有地區(qū)的房地產(chǎn)投資。RealCrowd是另一個(gè)知名房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)，創(chuàng)始人把自己合作的房地產(chǎn)信息放到這個(gè)網(wǎng)站上，其中包括房產(chǎn)的基本信息、法律文件和盡職調(diào)查，讓不同數(shù)額的受信投資人可以在上面挑選并投資，在這個(gè)過(guò)程中，該平臺(tái)還提供在線交流的機(jī)制，未來(lái)也打算做成App來(lái)讓在RealCrowd上的買賣雙方隨時(shí)保持聯(lián)系和交流。這些看似細(xì)微的做法能夠達(dá)到信息披露充分、實(shí)現(xiàn)信息對(duì)等從而防止合同欺詐的效果，值得借鑒。
（三）投資型房產(chǎn)眾籌
投資型房產(chǎn)眾籌，指認(rèn)籌人基于投資目的認(rèn)籌的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，旨在獲取現(xiàn)金分紅等一定比例的收益，包括房產(chǎn)貸款眾籌和房產(chǎn)股權(quán)眾籌兩種。
1、房產(chǎn)貸款眾籌
（1）模式介紹
房產(chǎn)貸款眾籌，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是讓投資者籌錢借給借款人，而這筆借款是有房產(chǎn)作抵押擔(dān)保的。目前這種模式在國(guó)內(nèi)還未興起，但在美國(guó)，這種模式已經(jīng)較為普遍和成熟。
（2）典型代表
圖1
圖2
以Realty Mogul為例（運(yùn)作流程見圖1、圖2），所有Realty Mogul的眾籌平臺(tái)上的貸款，都是由房產(chǎn)投資公司發(fā)起的裝修貸款。OCG Properties（房產(chǎn)投資公司）提出貸款申請(qǐng)，Realty Mogul與第三方審核機(jī)構(gòu)WealthForge一起審核，如果審核通過(guò)則可以發(fā)起眾籌，一旦眾籌成功，OCGProperties會(huì)把房源抵押給Realty Mogul公司。眾籌成功后，相當(dāng)于投資者購(gòu)買了由Realty Mogul新設(shè)的有限責(zé)任公司（Limited LiabilityCompany，LLC）發(fā)行的到期一年的本票（LLC是美國(guó)公司架構(gòu)中介于合伙公司和法定公司之間的一種重要形式，擁有法定公司的有限責(zé)任并適用個(gè)人或合伙公司稅法制度是其兩大特點(diǎn)。LLC和股份公司（Corporation）一樣，所有者承擔(dān)有限責(zé)任。但LLC的成員擁有所有權(quán)的形式卻和股份有限公司的股東不一樣，他們不持有股票（stock），但是根據(jù)投資的比例持有法定權(quán)益（interest）。當(dāng)他們出讓份額的時(shí)候，所出讓的是其擁有的interest，而不是stock。LLC通常被視為獨(dú)特的法律實(shí)體，它有權(quán)簽訂合同、持有財(cái)產(chǎn)、獨(dú)立起訴和被起訴。從內(nèi)部管理來(lái)看，LLC的成員可以選擇由全體成員管理，也可以選擇由經(jīng)理管理。在Realty Mogul這個(gè)案例中，LLC成立以后，Realty Mogul就會(huì)承擔(dān)起管理人的角色，使投資人不必為此而煩惱），本票的年化利率是9%，最小金額是5000美元。RealtyMogul把資金交給OCG Properties對(duì)舊房做裝修，并且在一年內(nèi)出售。OCG Properties每個(gè)月給Realty Mogul利息，Realty Mogul每個(gè)月按照投資者所購(gòu)買本票的金額，向投資者付利息。OCGProperties賣出裝修后的房產(chǎn)后，把本金歸還給Realty Mogul，Realty Mogul才會(huì)把投資本金返還給投資者。但是，如果OCGProperties在一年內(nèi)沒(méi)有賣出房產(chǎn)，投資者將拿不回投資本金。因?yàn)镽ealty Mogul發(fā)行的本票，限定了債務(wù)時(shí)間，一年后Realty Mogul與投資者不再是債務(wù)人與債權(quán)人的關(guān)系。如果房子在幾年后賣出了，回款由Realty Mogul所有，投資者拿不回投資成本。所以，雖然房產(chǎn)抵押給了RealtyMogul，投資者還是面臨相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）合法性探討
在上述交易結(jié)構(gòu)中，投資者持有的不是對(duì)借款人的債權(quán)憑證，而是一種"附條件的收益權(quán)憑證"（borrow payment dependentnote）。"附條件"是指平臺(tái)向投資者到期給付本金和利息的條件是借款人按期還款。此外，該憑證的發(fā)行主體是平臺(tái)，投資者不能直接要求借款人給付本金和利息，只對(duì)平臺(tái)享有請(qǐng)求權(quán)。發(fā)行人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給平臺(tái)以后，由平臺(tái)自身向投資者發(fā)行憑證（本案中是一年期本票），而非直接的債權(quán)分銷。SEC早先就投資者持有的這種憑證的性質(zhì)進(jìn)行了商討，認(rèn)定其本質(zhì)上是一種證券，平臺(tái)需要申請(qǐng)注冊(cè)為公眾公司來(lái)保證這種證券發(fā)行的合法性。因此，在Realty Mogul這個(gè)案例中，平臺(tái)上的眾籌項(xiàng)目均是通過(guò)設(shè)立一個(gè)新的有限責(zé)任公司LLC來(lái)完成的，通過(guò)SEC的官方網(wǎng)站可以查閱到每一個(gè)新設(shè)LLC（以Realty Mogul+數(shù)字的形式出現(xiàn)，如Realty Mogul 2、Realty Mogul 13等）的注冊(cè)信息。
另，美國(guó)國(guó)會(huì)于2012年頒布《工商初創(chuàng)企業(yè)推動(dòng)法》（Jumpstart Our BusinessStartups Act，以下簡(jiǎn)稱JOBS法）， 其中第三章就眾籌的豁免對(duì)《1933年證券法》和《1934年證券交易法》進(jìn)行了修訂，但第三章規(guī)定目前還未生效，而SEC就此制定的《眾籌條例》建議稿也在征求意見當(dāng)中，JOBS法和眾籌條例在未來(lái)會(huì)對(duì)Realty Mogul產(chǎn)生何種影響也是值得關(guān)注的。
首先，在發(fā)行人層面，JOBS法和眾籌條例要求其承擔(dān)披露義務(wù)，應(yīng)披露的信息包括：財(cái)務(wù)報(bào)告，管理者、董事和持股20%以上股東的信息，發(fā)行人和本次發(fā)行可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)，集資用途，目標(biāo)發(fā)行額及集資的最后期限，集資達(dá)標(biāo)過(guò)程中的定期通報(bào)以及披露支付給交易推廣者的報(bào)酬，旨在減少發(fā)行人和潛在投資者之間的信息不對(duì)稱。目前，在SEC的網(wǎng)站上并不能找到關(guān)于Realty Mogul的詳盡披露信息，但在其官網(wǎng)上的FAQ專欄就相關(guān)問(wèn)題有非常詳盡的說(shuō)明。相信在未來(lái)JOBS法第三章和眾籌條例生效后，其須承擔(dān)符合要求的嚴(yán)格披露義務(wù)。
其次，JOBS法規(guī)定，享受眾籌豁免條款的必要條件之一就是交易必須通過(guò)中介進(jìn)行，而中介須在SEC注冊(cè)為經(jīng)紀(jì)商或者"集資門戶"(Funding portal)。其主要義務(wù)包括：向投資者披露涉及該證券發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)程度的信息；對(duì)發(fā)行人的管理者、董事、重要股東進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋M職調(diào)查；確保只有在實(shí)際融資額達(dá)到或超過(guò)目標(biāo)發(fā)行額時(shí),才將集資款交由證券發(fā)行人使用；允許投資者在證券發(fā)行時(shí)取消購(gòu)買承諾；確保投資者在12個(gè)月內(nèi)的購(gòu)買量沒(méi)有超過(guò)豁免限額；采取必要措施保護(hù)投資者的隱私；不對(duì)其他人提供潛在投資者的個(gè)人身份信息支付報(bào)酬；其內(nèi)部人員不得與發(fā)行人存在利益聯(lián)系。眾籌條例在注冊(cè)、信息披露、資歷審查等方面對(duì)中介所負(fù)的義務(wù)進(jìn)行了具體規(guī)定。中介有利于撮合眾籌股權(quán)交易雙方、降低雙方搜索成本。現(xiàn)有的一些眾籌網(wǎng)站可能會(huì)成為股權(quán)眾籌市場(chǎng)中第一批非經(jīng)紀(jì)商中介，目前已注冊(cè)和將注冊(cè)的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)商也會(huì)進(jìn)入眾籌市場(chǎng)。網(wǎng)站需要就股權(quán)交易拓展資源和基礎(chǔ)建設(shè)，經(jīng)紀(jì)商需要開發(fā)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，很可能促進(jìn)兩類主體優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的合作。兩種類型可以增加眾籌中介之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低發(fā)行人的融資成本。而Realty Mogul目前的選擇是與傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)商進(jìn)行合作，根據(jù)Realty Mogul官方網(wǎng)站上的介紹，Realty Mogul與WealthForge是同盟，WealthForge是屬于美國(guó)金融業(yè)監(jiān)管局（FINRA）和證券投資者保護(hù)公司（SIPC）會(huì)員的經(jīng)紀(jì)自營(yíng)商，Realty Mogul的許多員工是隸屬于WealthForge的，所有資本的籌集都是通過(guò)WealthForge來(lái)完成。這省去了一些交易成本，也能夠做到合乎法律規(guī)定。
最后，JOBS法和眾籌條例還作出了對(duì)集資門戶的特別要求。集資門戶不同于經(jīng)紀(jì)商，JOBS法規(guī)定SEC和相關(guān)自律組織應(yīng)為其設(shè)立單獨(dú)的注冊(cè)與監(jiān)管規(guī)范，并禁止此類中介提供投資咨詢服務(wù)、禁止其推廣購(gòu)買、銷售、或要約購(gòu)買其網(wǎng)站或門戶上所列的證券、禁止就上述推廣或售賣向雇員、代理或者其他主體支付報(bào)酬、禁止其持有、管理、占有或以其他方式運(yùn)用投資者的資金或證券。因此，眾籌條例要求門戶提交專門的《集資門戶表》進(jìn)行注冊(cè)，免于其依照對(duì)經(jīng)紀(jì)商的要求進(jìn)行注冊(cè)。目前在SEC網(wǎng)站上尚未查詢到Realty Mogul的注冊(cè)信息，在未來(lái)，Realty Mogul還應(yīng)專門向SEC注冊(cè)為集資門戶并滿足其他禁止性規(guī)定，才具備開展眾籌的合法性。
但由上述流程可知，這種模式是為了給現(xiàn)有房屋翻新增價(jià)值而設(shè)計(jì)，獲得的投資回報(bào)取決于房屋翻新后的新增價(jià)值的大小及能否成功轉(zhuǎn)賣，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在發(fā)行本票的模式下，即便存有房屋抵押，投資者也并不掌握主動(dòng)權(quán)。在整個(gè)過(guò)程中，起到主導(dǎo)性作用的是資金門戶和新設(shè)管理公司的管理水平。而我國(guó)房產(chǎn)眾籌模式的發(fā)展現(xiàn)仍處于起步階段，流程的不完善和門戶作用的有限性使得這種模式就目前而言僅具有借鑒意義。
2、房產(chǎn)股權(quán)眾籌
（1）模式介紹
房產(chǎn)股權(quán)眾籌，指投資者根據(jù)自己的投資額來(lái)占有相應(yīng)眾籌房產(chǎn)的份額，以獲得相應(yīng)的收益或回報(bào)。收益可能是租金也可能是轉(zhuǎn)賣或競(jìng)拍后的增值部分，認(rèn)籌人按照其所認(rèn)籌的比重享受其份額上的利益，一些項(xiàng)目中的投資者還可以獲得投票權(quán)。
（2）法律問(wèn)題
股權(quán)眾籌歷來(lái)面臨最大的問(wèn)題是擅自發(fā)行股票、公司、企業(yè)債券的問(wèn)題，房產(chǎn)股權(quán)眾籌也不例外。現(xiàn)行《證券法》明確規(guī)定，公開發(fā)行證券必須依法報(bào)經(jīng)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理部門或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的部門核準(zhǔn)，未經(jīng)核準(zhǔn)，任何單位與個(gè)人不得公開發(fā)行證券。同時(shí)，根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》第34條，構(gòu)成擅自發(fā)行股票或者公司、企業(yè)債券的條件為：（1）發(fā)行數(shù)額在五十萬(wàn)元以上的；（2）雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但擅自發(fā)行致使三十人以上的投資者購(gòu)買了股票或者公司、企業(yè)債券的；（3）不能及時(shí)清償或者清退的；（4）其他后果嚴(yán)重或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的情形。
《管理辦法》明確規(guī)定股權(quán)眾籌應(yīng)當(dāng)采取非公開發(fā)行方式，并通過(guò)一系列自律管理要求以滿足《證券法》第10條對(duì)非公開發(fā)行的相關(guān)規(guī)定：（1）投資者必須為特定對(duì)象，即經(jīng)股權(quán)眾籌平臺(tái)核實(shí)的符合《管理辦法》中規(guī)定條件的實(shí)名注冊(cè)用戶；（2）投資者累計(jì)不得超過(guò)200人；（3）股權(quán)眾籌平臺(tái)只能向?qū)嵜?cè)用戶推薦項(xiàng)目信息，股權(quán)眾籌平臺(tái)和融資者均不得進(jìn)行公開宣傳、推介或勸誘。在滿足以上條件時(shí)，可達(dá)到豁免的效果。
另根據(jù)《管理辦法》：（1）為避免風(fēng)險(xiǎn)跨行業(yè)外溢，股權(quán)眾籌平臺(tái)不得兼營(yíng)個(gè)人網(wǎng)絡(luò)借貸（即P2P網(wǎng)絡(luò)借貸）或網(wǎng)絡(luò)小額貸款業(yè)務(wù)；（2）鑒于股權(quán)眾籌融資的非公開發(fā)行性質(zhì)，投資者應(yīng)當(dāng)為不超過(guò)200人的特定對(duì)象（金融資產(chǎn)不低于300萬(wàn)元人民幣或最近三年個(gè)人年均收入不低于50萬(wàn)元人民幣的個(gè)人）；（3）融資者在股權(quán)眾籌融資活動(dòng)中負(fù)有適當(dāng)程度的信息披露義務(wù)，雖未對(duì)財(cái)務(wù)信息提出很高的披露要求，但要求發(fā)布真實(shí)的融資計(jì)劃書，并通過(guò)平臺(tái)向投資者如實(shí)披露企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)務(wù)、資金使用情況等關(guān)鍵信息，及時(shí)披露影響或可能影響投資者權(quán)益的重大信息。
綜上，要做到合規(guī)，需要滿足如下條件：首先，平臺(tái)應(yīng)嚴(yán)格界定為信息中介且不得兼營(yíng)P2P或小貸業(yè)務(wù)；其次，項(xiàng)目發(fā)起人（融資者）承擔(dān)略低于上市公司要求的信息披露義務(wù)；最后，要嚴(yán)格把控合格投資者的審核，使所有的投資人有能力承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上的房產(chǎn)股權(quán)眾籌模式在未來(lái)具備較大的發(fā)展空間。
四、結(jié)語(yǔ)
以上是對(duì)房產(chǎn)眾籌模式的類型化介紹和分析。消費(fèi)類房產(chǎn)眾籌中的預(yù)先團(tuán)購(gòu)式本質(zhì)上屬于產(chǎn)品回報(bào)型眾籌，因政策的特殊性與一般的回報(bào)型眾籌有較大差別，看似是對(duì)優(yōu)惠購(gòu)房資格期權(quán)的眾籌，實(shí)質(zhì)上仍以行權(quán)（獲得房屋產(chǎn)權(quán)）為最終目的，是房產(chǎn)眾籌的一大特色。投資型股權(quán)眾籌模式因其商業(yè)上的創(chuàng)新性和合理性，會(huì)成為未來(lái)房產(chǎn)眾籌發(fā)展的主流，但應(yīng)多加注意對(duì)其中風(fēng)險(xiǎn)的控制。
總之，房產(chǎn)眾籌作為一種新興商業(yè)模式，其創(chuàng)新性和利好性毋庸置疑，必將隨著政策的開放、大眾投資心理的變化和平臺(tái)的不斷完善而有更好的發(fā)展。
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